• Facebook
  • Google+
  • youtube

Процесс покупки недвижимости в Египте для иностранных граждан

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЕГИПТЕ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

 

Законодательная база Египта, регламентирующая порядок покупки недвижимости иностранными гражданами и защищающая их права на собственность, включает несколько основных Законов АРЕ и Указов Премьер Министра:

Закон №230 (1996 г. ) «О правах иностранных граждан на приобретение объектов недвижимости на территории АРЕ»

Данный Закон утвержден Президентом АРЕ от 14.06.1996, 28-й день исламского месяца сафр 1417. В соответствии со статьей 1 настоящего Закона, иностранные граждане, как частные лица, так и представители компаний,  имеют полное право покупать объекты недвижимости на территории Египта: квартиры, здания, земельные участки.  Законом регламентирован порядок покупки недвижимости иностранными гражданами и продекларированы гарантии от имени государства на защиту интересов иностранцев на их собственность в стране. В отношении земельных участков, то имеются ограничения – не подлежат продаже земли сельскохозяйственных районов (Закон АРЕ №1939. Кроме этого, некоторые земельные участки на полуострове Синай также не могут проданы иностранцам, а могут быть переданы в долгосрочную аренду.  В Хургаде и других городах Египта имеются микрорайоны социального жилья, в некоторых из них действуют ограничения для продажи иностранцам с целью предупреждения спекуляцией недорогой недвижимостью (Мубарак-1, Мубарак-5, Мубарак-8).

В соответствии со Статьей 2 настоящего Закона иностранный граждан, как частное лицо, при полной процедуре регистрации собственности (получение «Свидетельства права собственности  недвижимости» не может купить более 2-х объектов в личное пользование. Каждый из покупаемых объектов недвижимости не должен превышать площадь в 4000 кв.м. Если иностранцем куплен земельный участок, то в течение 5-ти лет на нем должно быть завершено строительство  объекта недвижимости.  При укороченной регистрации (Регистрация Договора купли-продажи недвижимости в Суде) количество объектов не ограничивается.

Статья 3 Закона №230 от 1996 года регламентирует права регистрации в нотариальных органах Министерства юстиции. В соответствии с настоящим Законом право собственности должно быть зарегистрировано не позднее 10-ти дней после факта сделки (Генеральная доверенность на полное право собственности объектом недвижимости). Для получения Свидетельства права собственности на недвижимость для иностранных граждан работает специализированный отдел регистрации Прав собственности Министерства юстиции.

Закон № 8 «О правилах гарантий и развития инвестиций» от 11.05.1997 г.

Законом установлены гарантии для иностранных компаний и совладельцев бизнеса в туристической сфере, инвестирующие в строительство и эксплуатацию отелей, апарт-отелей, мотелей и компаний, оказывающих услуги туристам. 

Указ главы кабинета министров № 548 от 2005 г «Порядок приобретения недвижимости и получения вида на жительство иностранными гражданами (не египтянами)»

В этом Указе дан перечень регионов, где иностранные граждане могут свободно покупать недвижимость и иметь право на получение резидентской визы для проживания на территории страны. 

Регионы Египта, где разрешается продавать и покупать иностранным гражданам объекты недвижимости:

- Туристический центр  Хургада (Хургада, Макади, Сахль Хашиш, Эль Гуна) – регион определен Решением Министра АРЕ по туризму № 113 от 1981 года

- Провинция Красное море – на всей территории провинции от провинции Суэц до южной границы Египта с Северным Суданом. Основные курорты: Хургада, Эль Гуна, Сахль Хашиш, Макади, Сома Бэй, Сафага, Эль Кусейр, Порт Галиб, Марса Алам, Береника. Регион открыт для продажи  недвижимости иностранцам в 1982 году Решением Министра АРЕ по туризму №175.

- Туристические регионы на Средиземноморском побережье – Рас Аль-Хикма и Марса Матрух. (1986 год, Решение № 105); Сиди Абд Альрахман – район в 100 км от Александрии и рядом с городом Эль Аламейн.

 

Закон №196 «О налогах на недвижимое имущество» от 2008 г.

В соответствии с эти Законом, а также его Уточнениями и Изменениями от 2013 года, от налогообложения освобождаются лица, в чьей собственности находится объект недвижимости стоимостью менее 2 миллионов EGP. Если недвижимость оценена в 5 млн. EGP, то владелец обязан ежегодно выплачивать государству налог в сумме 3500 EGP (примерно 500 $ по состоянию курса на осень 2014).

Если при покупке недвижимости  новый владелец не прошел регистрацию в налоговом органе, то он может быть подвергнут штрафу в размере около 2000 EGP.

Агентство недвижимости группы компаний M&M Group предоставляет своим клиентам при покупке недвижимости сервисную услугу по регистрации в налоговом органе г. Хургады, оформлению карточки налогоплательщика и другие процедуры.

 

АЛГОРИТМ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Египет в настоящее время находится на подъеме экономического развития. Для реализации грандиозных проектов требуются инвестиции, увеличение поступления валюты в страну. Это касается не только крупных инвестиционных проектов, как Суэцкий канал или региональный Центр логистики, объединяющий весь север Африки, юг Европы и Ближний Восток, но и создание дополнительных условий для покупки курортной недвижимости иностранцами.

Заграничную недвижимость в Египте, в Хургаде, Сахль Хашише и Эль Гуне охотно покупают жители Германии, Великобритании, Ирландии, Польши, Словакии, Италии, Саудовской Аравии, России и других стран на постсоветском пространстве.

Алгоритм покупки можно представить следующими основными этапами и шагами.

Предварительный этап (на основе природных, этнических, ценовых, культурных и др. предпочтений):

I. Выбор страны – (другие страны) и Египет - Выбор курортного центра- (Хургада, Эль Гуна, Сахль Хашиш  и др. города). Критерии: цена, налоги при покупке и продаже, , регистрационные платежи, коммунальные платежи, стоимость жизни, порядок легализации, виза, ограничения для иностранцев, сроки оформления, страхование сделки, порядок перечисления средств, стоимость услуг риэлтеров  и т.д.

Коммуникации: Интернет-сайты, буклеты, выставки зарубежной недвижимости.

 

II. Выбор типа недвижимости в границах выбранного города (вилла, особняк, апартаменты в жилом комплексе) Критерии: соответствие объекта цели покупки (для кратковременного отдыха, постоянного проживания, для большой семьи, бизнеса и др.), уровень комфортности, цена, удаленность от моря, соседи, инфраструктура, сопутствующий сервис, площадь, степень готовности, вторичное или новое жилье и т.д.). В провинции Красное море все нотариальные и регистрационные действия осуществляются в Хургаде.

 

III. Выбор агентства недвижимости. 

 

Этот шаг является очень важным при покупке недвижимости в чужой стране. Решение при выборе агентства необходимо принимать взвешенно и обдуманно, обращая внимания на все «мелочи» в работе и имидже компании. Правильный выбор – обезопасит Вас от неприятностей и «мошенников», которые, к сожалению, присутствуют на рынке египетской недвижимости.

Критерии: опыт работы  на рынке недвижимости, отзывы покупателей, профессионализм менеджеров, соответствие штата агентства компании рекламируемым услугам и уровню сервиса,  банковская благонадежность, готовность страхования сделки, качество документации – типовые договоры минимум на 2-х языках с подтверждением идентичности перевода, рекламной продукции, объем клиентской базы и базы объектов недвижимости, интерьер и оборудование офиса, его месторасположение, используемый в компании транспорт для работы с клиентами, стоимость услуг, уровень знаний местных законов, наличие профессиональных адвокатов  и т.д.

Ожидаемый результат: Выбран надежный помощник для покупки недвижимости в Египте. 

 

IV. Выбор объекта недвижимости

Критерии, Факторы, влияющие на цену: удаление от моря, наличие вида на море, удаление пляжей, доступных для пользования, район города, этаж, площадь, количество спален, полнота и качество отделки, применяемые строительные материалы при отделке. Если квартира или вилла расположены в жилом комплексе, туристической деревне, оборудованной бассейнами, собственным пляжем, садами, площадками для спорта и детей, магазинами, ресторанами, интернетом, ТВ и т.д., то цена на такое жилье формируется с учетом услуг. Необходимо сразу обратить внимание на коммунальные услуги, предоставляемые управляющей компанией, особенно на стоимость воды и электричество. Некоторые компании необоснованно их завышают.  В случае, если планируется проживание с ребенком, то следует оценить местонахождение детского садика и школы. Для удаленных районов от центра это может составить проблему. 

Выбор объекта недвижимости – процедура нелегкая и длительная, поскольку в Хургаде огромное количество предложений. Необходимо найти такой объект, которые бы полностью соответствовал Вашим целям покупки недвижимости (отдых, проживание, сдача в аренду, коммерческая цель и др.), Вашим финансовым возможностям, Вашим предпочтениям и вашему представлению о комфорте проживания и досуге.

M&M Group – Ваш надежный гид и помощник при выборе объекта недвижимости в Хургаде, Эль Гуне и Сахль Хашише!

Ожидаемый результат: Выбран объект недвижимости для покупки 

Коммуникации: Интернет-сайты, буклеты,  выставки зарубежной недвижимости, местные газеты, журналы, объявления, местные агентства недвижимости,  экскурсии по объектам недвижимости, самостоятельный выбор.

 

ОСНОВНОЙ ЭТАП – ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЮРИДИЧЕСКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ

I. Заключение Договора с агентством недвижимости о предоставлении комплекса услуг, включая поездки для выбора объекта; юридическое сопровождение сделки; организация предоставления нотариальных услуг и услуг паспортно-визовой службы; подготовка договора купли-продажи, его перевод на языки покупателя и продавца, организация встречи с владельцем объекта недвижимости или его доверенным лицом; участие в подписании сторонами договорных документов; оказание помощи при расчетах через банк, переводе денег; юридическое подтверждение «чистоты объекта»; контроль за работой доверенного лица при  сдаче документов сделки в местные органы регистрации  и учета; постановка нового владельца недвижимости на налоговый учет, регистрация электросчетчика в энергетической компании и т.д.

Результат: Вы не одни в чужой стране, Вам помогают, общаются по-русски. У Вас есть Договор оказания услуг, в котором оговорены условия предоставления услуг и взаимные обязательства, стоимость и сроки оказываемых услуг.

 

II. Получение визы в паспортно-визовой службе города (Hurghada, Dahar, Helal, El Helal Society Street) . Виза носит разрешительный характер для заключения каких-либо сделок. Стоимость визовой пошлины около 2-х долларов. Для получения визы необходимы копия паспорта всех страниц, фотография 4,3х3,5.  Срок действия визы 1 месяц. Агентство недвижимости выделяет сопроводительное лицо, переводчика и транспорт.

Результат: Вы можете официально в течение месяца совершать сделки с недвижимостью в стране пребывания – Египте. 

 

III. Купля-Продажа объекта недвижимости:

- встреча с продавцом недвижимости, подписание сторонами Договора купли-продажи;

- расчет с продавцом недвижимости;

- расчет с агентством недвижимости (3-5 % от стоимости объекта по Договору) или помещение суммы в депозитарий банка, или под гарантии Агентства;

- Получение покупателем от продавца недвижимости Таукиля (Генеральной безотзывной доверенности на  право владения собственностью). Таукиль в отличие от российской Генеральной доверенности не может быть отозван продавцом или изменен. Выдается при полном расчете сторонами. Является первичным документом, удостоверяющим право владения недвижимостью. При наличии таукиля объект может быть продан, подарен или передан по наследству, действует  с момента его выдачи новому владельцу. 

 

Результат: С этого момента Покупатель становится Владельцем купленной им недвижимости.

 

IV. Регистрационные действия

- Оформление доверенности адвокату на право представления интересов Собственника недвижимости в местных регистрационных и налоговых органах. Оформляется в нотариальной конторе.  Регистрационный сбор -70 L.E. Если в Договоре 2 владельца, то стоимость доверенности около 100 L.E. Примечание: Доверенность, выданная адвокату не дает никаких имущественных прав. Осуществление перепродажи  недвижимости по данной нотариальной доверенности невозможно!; В Хургаде в настоящее время работает две нотариальных конторы (Шар Аль Акари) – одна на улице «Stadium» в центральном Дахаре, район Эль Вафаа, а вторая в районе Хафр Эль Баттен.

Результат: Вы избавляетесь от необходимости личного присутствия на заседаниях суда, при сдаче и получении документов в суд. За Вас это делает доверенное лицо. Вы сберегли собственное время и нервы.

 

- Государственная регистрация Договора купли-продажи в отделе регистрации и контроля местного суда. Договор (один из оригиналов) сдает адвокат на основании доверенности или владелец лично. Оплачивается регистрационная пошлина (размер уточняется на момент передачи договора в суд). Отдел регистрации на основании полученного договора посылает запросы в банки и суды страны, оповещая их о новом договоре на объект недвижимости. В случае обнаружения того, что объект находится в банковском залоге или на него претендуют другие родственники прежнего владельца, Договор аннулируется, а продавца обязывают в установленный срок вернуть сумму договора и судебные издержки. Суд («Махкама») в Хургаде расположен в административной части города в Дахаре недалеко от городского рынка: Hurghada, Dahar, Abdel Aziz Mustafa Street.

 

Результат:  Получение Договора купли-продажи из регистрационного отдела суда и передача его новому владельцу, т.е Вам, покупателю. Теперь Вы можете зарегистрировать собственность в государственном реестре, зарегистрировать счетчик воды, электричества, купить автомобиль, получить визу на проживание и т.д. 

 

Этап регистрации может длиться от 6 месяцев до 1 года. В ходе этапа адвокат несколько раз может быть вызван на заседания в качестве представителя нового владельца недвижимости.

 

ВНИМАНИЕ! Около 50% владельцев недвижимости заканчивают процесс регистрации объекта недвижимости, поскольку все их права защищены.

 

V. Регистрация недвижимости в государственной регистрационной палате. Получение Грин-контракта – «Свидетельство права собственности на недвижимое имущество»

В соответствии с Законом Египта №114 от 1964 года «Свидетельство права собственности на недвижимое имущество»  является документом, подтверждающим права собственности на недвижимость. По цвету печатей на Свидетельстве (зеленого цвета) оно в обиходе стали называть «Грин-контракт».

Наличие грин-контракта на недвижимость стоимостью свыше 50 000 долларов дает право владельцу получить резидентскую визу в Египте (она может быть аннулирована, если в течение года по совокупности, иностранец не был на территории страны более 180 дней.). Процедуру получения Грин-контракта целесообразно проходить при покупке вторичного жилья, когда история владения объекта недвижимости запутана и имеет какие-либо сомнения. Кроме этого при покупке дорогого жилья – виллы или  особняка для дополнительной гарантии эту форму регистрации недвижимости стоит пройти

Для получения грин-контракта необходимо:

- собрать комплект инженерно-технической документации (типа нашего БТИ);

- заверить документы в нотариальной конторе (Договор купли-продажи, заверенная копия Таукиля, комплект из БТИ, справка из налогового органа);

- направить почтой комплект документов в Министерство юстиции Египта, Отдел регистрации собственности на иностранных граждан;

- получение «Свидетельства права собственности на недвижимое имущество» может быть в течение от нескольких месяцев до нескольких лет. Это объясняется отсутствием единой электронной базы в стране на объекты недвижимости и нерасторопностью бюрократического аппарата.

Для экономии времени и сил за разумную плату можно нанять адвоката для совершения регистрационных действий по получению Грин-контракта. В составе M&M Group имеется квалифицированный адвокат услугами которого, вы можете воспользоваться (услуга платная).

 

VI. Дополнительные регистрационные действия

- В ходе владения недвижимостью собственник встретится с необходимостью подачи декларации в налоговый орган и регистрацией в нем. Это лучше сделать сразу после купли-продажи в процессе регистрации Договора в суде.

- Регистрация купленного объекта недвижимости в местном налоговом органе г. Хургады, оформление индивидуальной карточки налогоплательщика, подача декларации. ВНИМАНИЕ: Отказ от регистрации в налоговом органе может повлечь штраф в размере 2000 фунтов, а при повторном нарушении к более жестким мерам и санкциям.

- Кроме этого, может возникнуть необходимость регистрации электросчетчика в электрической компании («Ширка кахраба»);

- регистрация водяного счетчика на дом, особняк, виллу к городской системе водоснабжения («Ширка майя»). Для владельцев квартир в многоквартирном доме регистрация счетчика воды на весь дом проводится перед сдачей в эксплуатацию или всеми жильцами (в случае, если не было подключения).

 

Полезная информация при покупке недвижимости в Египте:

 

1. Если в агентстве недвижимости вам говорят о налоге, взимаемом при покупке недвижимости, то это НЕПРАВДА – В Египте нет такого налога. При продаже недвижимости применяется налог в 2% от стоимости Договора. Например, на Кипре покупатель оплачивает государству 15%, а продавец -20% от суммы совершенной сделки с недвижимостью. В Болгарии эти суммы налогов составляют 3% при покупке и 10% при продаже, в Испании соответственно 8 и 7%, в Греции от 7 до 13%.  Привлекательность египетского рынка недвижимости по критерию налогообложение очевидна! 

2. Процедуры в налоговом органе:

- Подача документов в налоговый орган – один раз при покупке недвижимости.

- Переоценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества  происходит Один раз в Пять лет. Проводит Местный комитет по оценке имущества при налоговом органе.

- Получение извещения о налоге на недвижимое имущество – ежегодно в июле месяце. Оплачивать можно равными частями не более 2-х раз в год (декабре и июне).

Внимание: Услуги адвоката для представления Ваших интересов в местном налоговом органе могут быть представлены компанией M&M Group.

3. Законом №196/2008 «О налоге на недвижимое имущество» предусмотрены штрафные меры, применяемые к нарушителям исполнения данного Закона:

1) Если владелец недвижимого имущества не предоставит в налоговый орган в указанный срок, он подвергается штрафом в размере до 2000 L.E. В случае повторного не предоставления Декларации размер указанного штрафа удваивается каждый год. 

2) В случае предоставления неверной информации о недвижимом имуществе владелец подвергается штрафу в размере 5000 L.E. В случае повторного действии размер указанного штрафа удваивается каждый год.

3) При не предоставлении Арендодателем в налоговый орган Декларации о доходах с аренды недвижимого имущества применяются штрафные меры, продекларированные Законом №91/2005 «О налогообложении»:

- Если отчет (Декларация о доходах) не представлен вовремя, сумма штраф составляет - от 2000 LE до 10 000 LE. Если случай Декларацией о доходах повторяется, то размер штрафа будет удвоен.

- Если каким-нибудь путем владелец Недвижимого имущества, получающий доход от его сдачи в аренду, уклоняется от уплаты налогов, размер налогов удваивается, или применяется более суровое наказание.

 

4. На что обратить внимание? Площадь объекта недвижимости указывается по внешнему периметру стен, включая террасы и балконы, а также плюсуется доля от площадей общего пользования. Реальная жилая площадь будет меньше, чем указано в Договоре купли-продажи.

 

Глоссарий покупателя:

- «Гаузет» - паспортно-визовая служба (г. Хургада, район Дахар, ул. Хелал).

- «Таукиль» - Генеральная безотзывная доверенность на право собственности объектом недвижимости.

- «Шар Аль-Акаари» - нотариальная контора (Нотариальная контора №1 г. Хургада, район Дахар, ул. Стадиум; Нотариальная контора №2 г. Хургада, район Дахар, Хафр Эль Баттен).

- «Грин-контракт» - «Свидетельство права собственности на недвижимое имущество».

- «Махкама» - городской суд (г. Хургада, район Дахар).

- «Маглис Мадина» - Городская управа (Муниципалитет), городской совет Хургады, здесь в том числе находится налоговая служба  города (г. Хургада, район Дахар).

- «Мактаб Ширка Кахраба» - офис электрической компании (в Хургаде несколько офисов, привязаны к определенным районам).

- «Мактаб Ширка Майя» - офис компании «Городской водопровод».

- «Шорта» - полиция.

- «Амн Дауль» - служба государственной безопасности.

- «Омара» - многоквартирный жилой дом.

- «Шиака» - квартира.

- «Ракам» - номер.

- «Шэра» - улица.

- «Филла» - отдельный жилой дом, вилла, особняк.

M&M Group Consultants help you